中新经纬3月7日电 题：不动产金融工具将大力引导社会资本网络炒股杠杆平台

　　作者 魏晨阳 清华大学五道口金融学院研究员、清华大学五道口金融学院金融MBA教育中心主任

　　今年《政府工作报告》明确提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并强调通过“盘活存量用地”“拓宽保障性住房再贷款使用范围”等措施稳定市场预期。

　　此前，多地已陆续放宽限购政策，并加大保障性住房建设力度。然而，仅靠政策调控从根本上解决房地产市场的结构性问题还不够，不动产金融工具如REITs(不动产投资信托基金)、CMBS(商业抵押担保证券)等在盘活存量资产、引导社会资本参与保障房建设中也具有重要作用。

清华大学五道口金融学院研究员、清华大学五道口金融学院金融MBA教育中心主任魏晨阳 受访者供图

　　盘活存量资产，提升房企流动性

　　当前，部分房地产企业面临高负债和融资挑战，不动产金融工具如REITs和CMBS能够有效盘活存量资产，缓解房企的流动性压力。以REITs为例，它通过将存量资产证券化，使企业能够将沉淀的消费型基础设施、长租公寓等资产上市，实现资产退出回收流动性资金。这不仅降低了企业的杠杆率，还优化了资产负债结构，提高了财务稳健性。

　　此外，《政府工作报告》提出“加力实施城中村和危旧房改造”，这为REITs和CMBS提供了新的应用场景。通过为城市更新项目提供长期资金支持，这些工具能够覆盖从项目改造到后续运营的全生命周期资金需求，推动存量资产向高质量发展方向升级。

　　引导社会资本参与保障房建设

　　保障性住房建设是政府的重要任务，但仅靠财政资金难以满足庞大的资金需求。REITs等不动产金融工具能够为保障性租赁住房提供退出渠道，从而引导社会资本参与保障房建设，形成财政资金的撬动效应。政府可以通过与社会资本合作开发保障性租赁住房，再通过REITs实现资产证券化，吸引更多社会资本参与。

　　《政府工作报告》提出“大力推动中长期资金入市”，而REITs具有长期稳定收益的特征，能够吸引保险等机构投资者参与。这种模式不仅为保障房建设提供了可持续的资金来源，还为社会资本提供了稳定的投资渠道，实现了政府与市场的双赢。

　　衔接财政政策与市场化资金，提升投资精准性

　　在“中央预算内投资”已定的背景下，如何通过不动产金融创新衔接财政政策与市场化资金，成为提升投资精准性的关键。中央预算内投资可以配套不动产金融工具，实现精准支持。例如，在新型基础设施和重大民生工程中，政府可以通过“资本金注入+不动产金融”组合，在项目成长阶段注入财政资金并配套发行REITs或ABS(资产证券化)，吸引市场化长期资金参与。

　　此外，政府可以通过优化投资结构，强化对“两新(大规模设备更新和消费品以旧换新)”“两重(国家重大战略实施和重点领域安全能力建设)”重点领域的支持，扩大超长期特别国债支持范围，完善地方政府专项债券管理机制。同时，用好财政补贴，例如对绿色ABS发行主体给予财政奖励，形成“绿色金融+财政补贴”双激励，推动绿色建筑和低碳项目的发展。这种创新融资模式不仅提高了财政资金的使用效率，还吸引了更多社会资本参与，形成了政策叠加效应。

　　构建风险对冲机制，借鉴国际经验

　　在全球低利率环境下，中国不动产金融市场面临利率波动的风险。中国可以借鉴欧美市场的经验，构建风险对冲机制。例如，利率互换工具在欧美市场已经非常成熟，能够有效对冲房贷资产的久期风险。中国可以推动挂钩LPR(贷款市场报价利率)的利率互换产品标准化，提升市场流动性，降低利率波动对不动产金融市场的冲击。

　　此外，参考日本企业在低利率时期的“出海投资”模式，中国房企可以通过海外资产配置对冲国内利率风险。例如，利用低息环境发行离岸债券，投资欧美成熟市场的商业地产REITs，形成收益多元化结构。这种风险分散策略不仅能够降低国内市场的利率风险，还能够提升企业的国际竞争力。(中新经纬APP)

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